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辽宁经济自由落体下滑：商铺空租楼盘跌价

辽宁经济自由落体下滑：商铺空租楼盘跌价2015-01-18 10:20:49 来源：经济观察报分享到：辽宁经济“自由落体”：民众捂紧口袋喊穷

对李强来说，这个冬天更“冷”一些。

往年，他都要花五六千元过新年，买吃的、穿的，还有各种开销，“红火”过年。但今年他兜里没这个钱，“要紧缩，还要过日子，不可能借钱过年，在可花可不花的地方就不花了。”

他的生活幸福指数也下降了。前年和去年，他每隔三四个月就出去玩一趟，夏天去海边，冬天去滑雪，“今年就出去一趟，兜里没钱怎么出去？”

李强是出租车司机，在沈阳开车已五六年，2011年、2012年的生意比较好，2013年还凑合，2014年就不太好了。2013年他每天开车10小时，一天能挣170元左右，现在一天开车12小时，到手100元左右。

1月12日，在被称为沈阳地标性商圈的中街步行街，华灯初上，李强指着广场一处站有几人的地方说，“这个时间点，以前中街打车的人从那头到这头排队，比公交车站还挤。”

李强的姑姑也有烦恼。他姑姑在五爱批发市场卖自家厂子生产的围巾，近两年生意下滑厉害，尤其是今年。五爱批发市场以前需要提前预约铺位，而且是高额租金，而在2014年，有些铺位空着，租不出去。

缺钱的不止李强。沈阳铁西区、沈阳与抚顺之间的沈抚新城因为投资不活跃，也在“喊穷”。

从普通民众到经济区，沈阳乃至辽宁正在经历经济下滑的危机。自2003年东北振兴开始，辽宁维持了近十年两位数的GDP增速，却在近两年显现疲态，直到去年以“自由落体”式下降。

捂紧口袋

沈阳市沈河区皇城商贸文博旅游功能区管委会相关负责人说，鉴于目前整体经济形势的下滑，沈河区政府相关部门将该区2015年的社会消费品零售总额(简称“社零”)增长指标比以往下调了3%。

中街步行街是沈阳最早的步行街，也是中国第一条步行街，其年营收占沈河全区社零总额的20%。经济下滑对中街步行街造成了一定影响，主要体现在其百货业业绩下滑，目前百货业在其大型购物中心的比重有所下降，最好的占比达80%，其他在60%左右。用以填补下降比例空缺的是体验式消费：餐饮和娱乐。为的是拉动人气，促进消费。但又如上述负责人所说，这是无奈选择，因为百货业的租金整体要高于餐饮娱乐业，如果不是效益不好，大型购物中心当然首选百货业入驻。

该负责人透露，近两三年，中街步行街的餐饮业已翻了一番。一个现象是，步行街的客流量并未减少，甚至增加，但因购买力的下降，导致“商品销售总额的增长速度低于客流量的增长速度。”该负责人举例称，中街步行街某大型购物中心2014年的入店客流量增加了23%，但销售总额只增长了15%。

中街步行街正在进行“商旅文”三者结合的尝试，将历史文化“上墙”，鼓励商家走旅游和文化相结合的道路，藉此还是希望增加人气。“原来商铺一铺难求，近两三年供需平衡；原来房租每年都涨，近两三年比较平缓。”上述负责人说。

不那么受欢迎的还有房子。香港联祥集团董事总经理杜宏鹏在沈阳从事房地产代理等业务，对沈阳房地产市场多有关注。2014年是他在沈阳10多年中较为“艰难”的一年。

杜宏鹏说，沈阳的房地产市场2014年压力明显。前两个月市场需求尚可，但供应量明显增加，开发商的业绩开始下滑，“后来各家进行促销，使得一些买房者选择观望，需求进一步减少，开发商更加窘迫。”

市场低迷终于在四五月到来，并持续至八九月，“非常低谷的状态，形势极其严峻。”杜宏鹏说。降价、延长付款周期等营销手段成为“利器”。

他代理的楼盘分区域降价不一，一般在20%至30%，多者达到40%。他的公司在前9个月一直处于亏损状态，9月之后收支平衡，一年下来还是亏了。而在上半年，他代理了30多个楼盘，为避免更多亏损，在下半年时已剥离了一半。

新城老区之忧

经济下滑也给沈抚同城化带来更多的不确定性。《经济学人》曾报道称，沈抚新城(抚顺)的一个楼盘入住率约为50%，在当地同行中表现最好。这一现状是沈抚新城的诸多困境之一。

早在2007年7月23日，时任辽宁省委书记的李克强提出“推进沈阳与抚顺的同城化发展，壮大辽宁中部城市群，打造东北亚最大的区域中心城市，让沈抚连接带成为中国经济新的增长极”。

2008年8月11日，辽宁省政府推出《沈抚连接带总体发展概念规划》。沈抚连接带总规划面积605.34平方公里，其中沈阳市335.54平方公里，抚顺市258.8平方公里。

沈阳沈抚新城管委会副主任高峰在1月14日告诉经济观察报记者，目前沈抚新城还分为沈阳和抚顺两块，“各管各的”。

高峰表示，目前两个“沈抚新城”之间的行政壁垒还没有打破，加上沈阳与抚顺间的发展差距，同城化存在很多阻碍。由于省级政府关于两地产业规划的“顶层”设计还没有，所以在发展产业时“谁也顾不了谁”。

他透露，原先的想法是，两个新城不断往前做，某天项目无缝对接了，那就形成了一个新城和产业聚集区。

但现在已面临困境。在沈抚新城(抚顺)2015年工作会议上(2014年12月25日召开)，其管委会主任于扬福表示，新城的发展还存在一些问题，主要表现在：融资难度大，建设资金不足；对企业管理服务不够，一些项目未按期实现竣工、达产、达效；沈抚同城化进展缓慢；新城发展的人气还不够足。

沈阳的沈抚新城则是“投资不活跃”。高峰说，2014年土地出让金的80%没有完成，因为没人来买地、来做项目。“我们把地都拆好了，又平又好，南边有基础设施，北边有生态绿地，就是没人来投资。”

2011年至2013年，沈阳的沈抚新城投入了130亿元用于基础设施等建设，但人气不够使得后来“只建目前要用的，规划暂时不用的”。这里的南边本计划在2014年就建好一个污水处理厂，但现在不一定会建了，因为没钱，更重要的是没有用户。高峰透露，2014年的地税比前一年下降了百分之六七十。

与新城相比，沈阳老区铁西也不乐观。在铁西区2015年的《政府工作报告》中，提到“预计全年完成地区生产总值1249亿元，增长5%”，这一增速低于2014年预定增速。

沈阳经济技术开发区发改局局长李志英认为，铁西经济增速下滑有多重复杂原因，离不开国内大环境的影响，自身也存在一些主客观因素。比如装备制造业企业因肩负国家战略性的研发首台套任务，前期研发投入很大，但支持力度还有待加强。“企业先大后强，还是先强后大，这是战略问题，也是路径问题。”李志英说，铁西这两者都有，相对来说，企业的产品和产业结构还存在很多制约因素。

辽宁社科院副院长梁启东将东北三省经济下滑形容为“自由落体”。在他看来，东北三省自身的问题在于“做加法太多，没做减法，做乘法少，更没做乘方”。具体来说，就是一直都是对传统产业扩充存量，比如钢铁、水泥、造船工业等，“前几年，钢铁每吨挣几千元，大量上钢铁项目，产能过剩，后来一顿钢就挣几元钱，”他说，“如果有些大型钢铁企业，不上新的项目，不进行铺摊子式的产能扩张，就不会有现在的亏损。东北，辽宁都是这样的形势。”

梁启东还举例称，国家在2009年公布了五大领域的产能过剩目录，但东北大[微博]都没做“减法”，继续上马钢铁、水泥和石化等项目，而类似产业转型升级的“乘法”做得更少。

严峻但乐观

铁西区正在组织专家，研究分析铁西经济下滑的具体原因和出路，对于2015年的形势，他们认为稳增长压力仍然很大。

沈阳市发改委召开的全市经济形势分析专家咨询座谈会(2014年12月18日)也传出类似信息：明年我市经济社会发展形势依然严峻，产业结构调整任重道远，特别是装备制造业企业外部压力不减，房地产市场下行压力较大。

就目前而言，国家新一轮振兴东北战略的实施，或将带给沈阳和辽宁更多的机遇。李志英透露，“中德高端装备产业园”等项目已在铁西推进。但接下来发展的困难依然不小，如何增强企业自主创新能力，提升企业核心竞争力，仍然是需要破解的重要问题。

相对明晰的是，李志英认为铁西的制造业升级改造需要服务业提供支撑，尤其是生产性服务业，“它的比重应该越来越大。”大力发展现代服务业，提升服务业在三次产业中的占比，是转方式、调结构的重要目标。

梁启东也认为，沈阳的生产性服务业发展的不够，此外沈阳还缺乏很多相对新型的工业，比如食品和服装，以及真正全国知名的农产品(12.76, 0.25, 2.00%)加工企业。

铁西(沈阳)发展战略型产业是李志英和梁启东都提到的。李志英列出的名单包括“轨道交通、核电装备、机器人(40.050, 0.65, 1.65%)”等，梁启东所列更多：生物工程、计算机、高端装备制造、互联网、新能源等，“都缺乏，或者没成型，或者没有。”

在梁启东看来，辽宁省的一个很大问题在于国企比重大，负担重。他透露，这些国企中大多是央企，目前辽宁自身的地方国企数量很少，但有1751户央企。“央企不改革，或改革不到位，辽宁又动不了，还存在严重的计划经济体制，央企没有很好的融入地方。”他说。

梁启东曾对媒体表示，过去辽宁经济发展是“三靠”：依靠工业拉动，主要是偏重型工业拉动；依靠典型的投资密集型经济，需求结构矛盾突出；依靠产能扩张，“真正靠创新技术投入的较少”。

他对经济观察报记者表示，原来振兴东北的思路或理念有问题，“只盯在大项目，政府主动提供的项目”。而政府还是不太相信市场，不理解市场。

在新一轮的东北振兴战略中，提出要简政放权。梁启东认为，辽宁的政府部门放权力度比较大，但由于市场不够成熟，可能“接不住”。

对国家新一轮振兴东北战略举措，梁启东的看法是其还不够深入，这些举措“拿过来就能用，是针对东北出现的问题，必须马上干的”，但只是“管一两年的”。他透露，接下来如何振兴将有重大的发展方针、理念和指导原则出台，会把如何振兴东北的一些思路拿出来。

梁启东认为，振兴的实质是创新，主线是结构调整，途径是市场，要求是全面，条件是开放，而关键是环境，这是在科学发展观指导下的新的振兴观。

对2015年辽宁和东北的经济形势，梁启东表示依然严峻，但乐观，因为新一轮振兴东北战略的一些“东西”会释放出来，而还在开展的棚户区改造、城市改造、科技创新、国企改革，投入都很多，或可以缓解一些经济下滑的压力。

全面深化改革，是新一轮东北振兴战略的重点，这也是李志英开出的“药方”。

前述铁西区的《政府工作报告》提出2015的地区生产总值增长6%。经济观察报记者了解到，这比2014年该区的预定增速要低。

铁西区目前相对比较明确的是与大型央企进行全方位合作，利用其核心资源，包括产业链和市场等。而如何打造空间和环境吸引更多人才，是李志英正在思考的，而应对经济下滑“具体怎么办，是一个系统工程。”

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